Société Civile Immobilière (SCI)

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Société Civile Immobilière (SCI)

La SCI est une catégorie de société civile ayant vocation à détenir des biens immobiliers.

La SCI peut être familiale : elle permet aux membres d’une même famille d’être propriétaires, dans des proportions différentes ou pas, et de gérer ensemble, un ou plusieurs biens immobiliers, et ce, dans un but non commercial.

Comment constituer une SCI ?

Les statuts régissent le fonctionnement de la SCI. Ils doivent impérativement être rédigés par écrit par un professionnel du droit (notaire ou juriste). 

Leur rédaction est assez libre, mais il est important d’y insérer certaines clauses relatives par exemple à l’étendue du mandat du gérant, aux règles de majorités lors des votes des assemblées, de limiter parfois le droit de vote aux seuls parents, de prévoir une réglementation spécifique en cas de vente ou échange de parts, de prévoir des agréments en cas d’entrée dans la société ou de sortie…

Quelles mentions obligatoires doivent figurer dans les statuts ?

  • Objet de la société : l’objet doit être civil (et non commercial) et en rapport avec la propriété et la gestion de biens immobiliers.

La SCI ne peut pas exercer une activité commerciale à titre principal (par ex  location en meublé ou achat à titre habituel de biens immobiliers en vue de leur revente).

  • Nombre d’associés : au minimum 2 personnes.

⚠ Attention : un mineur peut être associé avec l’accord de ses représentants (ses parents). En revanche, en cas de vente d’un bien appartenant à la SCI, il y aura lieu de prévoir l’intervention du juge pour donner l’autorisation.

  • Apports : en numéraire (somme d’argent) ou en nature (apport d’un bien). Si l’apport est en nature, il faut obligatoirement recourir à un notaire pour la rédaction des statuts. 

Les apports déterminent les droits des associés dans le capital social.

  • Durée : librement fixée mais ne peut pas excéder 99 ans.
  • Capital social : aucun capital minimum. En général 100.000 XPF.
  • Nom et siège social : ils sont librement fixés. Toutefois, il faut s’assurer que le nom de la société n’est pas déjà utilisé en Nouvelle-Calédonie (sur le site www.isee.nc/ridet). Le siège social peut être fixé au domicile de la société.

Après leur signature, les statuts seront enregistrés à la Direction des Services Fiscaux. Ils feront également l’objet d’une insertion dans un journal d’annonces légales et d’une immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.

Comment fonctionne la SCI ?

Le gérant :

Le gérant peut être associé ou non de la SCI.

Il représente la société et il l’engage dans la limite de l’objet social. Ce sont les associés qui déterminent les pouvoirs du gérant dans les statuts.

Les associés :

A défaut d’indication dans les statuts, les droits des associés sont proportionnels aux parts possédées dans le capital social.

En contrepartie de ces droits, les associés sont tenus, à l’égard des tiers, au passif social, indéfiniment et proportionnellement à leurs droits dans le capital. 

Ainsi, l’associé qui aura investi 40% du capital social et qui aura droit à 40% des distributions de dividendes, sera tenu de payer les charges et dettes de la SCI à hauteur de 40% du total des dettes.

⚠ Attention, la SCI doit tenir une assemblée générale annuelle.

Par ailleurs, il est conseillé de tenir une comptabilité pour permettre l’information des associés de la SCI et des services fiscaux.

Quel est l’intérêt de créer une SCI ?

Créer une SCI pour acquérir un bien présente de nombreux avantages. En autres :

Une SCI est plus simple que l’indivision :

Il arrive fréquemment que plusieurs personnes, qui ne l’ont pas choisi au départ, se retrouvent ensemble propriétaires d’un même bien immobilier (ex : en cas d’acquisition sous le régime de la séparation de biens, en cas de divorce ou de séparation de corps, en cas de décès…). Ce sont alors les règles de l’indivision qui s’appliquent. L’ensemble des propriétaires de l’immeuble doit alors apprendre à gérer de concert l’immeuble et s’entendre pour prendre des décisions communes. Toutefois, tout un chacun est libre de sortir de cette indivision à tout moment : cela se traduit le plus souvent par la vente dudit bien immobilier. A défaut, la mésentente s’installe et une situation de blocage se créée.

La SCI se présente comme une véritable alternative à l’indivision, beaucoup plus contraignante et source de conflits notamment entre héritiers. En effet, l’indivision nécessite l’unanimité pour les décisions les plus importantes. La SCI permet précisément d’éviter tous ces conflits dans la mesure où ce qui est fixé dans les statuts fait la loi des parties (d’où l’intérêt de bien stipuler les statuts). Les décisions sont prises en assemblée générale selon les règles de majorité définies dans les statuts. 

Il est alors fortement conseillé de prévoir la constitution d’une société civile immobilière pour éviter ces dérives.

  • La SCI permet de dissocier le patrimoine professionnel et le patrimoine personnel des associés :

Les créanciers professionnels peuvent saisir les parts de la SCI, mais ils ne peuvent pas saisir l’immeuble qui est la propriété de la SCI.

  • La SCI est avantageuse quant aux droits de succession :

Une SCI familiale permet de transmettre à ses enfants un patrimoine immobilier en évitant les droits de succession.

Pour cela, les parents doivent régulièrement transmettre à leurs enfants des parts de la SCI en nue-propriété.

Les parents deviennent alors usufruitiers, ils continuent ainsi à percevoir les loyers et à administrer le ou les biens immobiliers.

Au décès des parents, le droit de propriété alors démembré, redevient plein et entier, puisque les enfants récupèrent la pleine-propriété des biens immobiliers sans taxation.

La fiscalité de la SCI :

La SCI peut être soumise à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou à l’Impôt sur les Sociétés (IS).

Lorsqu’elle est soumise à l’IR, chaque associé est imposé, dans sa propre déclaration d’impôt, sur les revenus fonciers proportionnellement à ses parts dans le capital social.

Mais sur option, des associés, la SCI peut être soumise à l’IS (attention, cette option est définitive). Quand la SCI est soumise à l’IS, c’est la SCI elle-même qui paie l’impôt selon un barème légal et les bénéfices générés par la SCI sont calculés après paiement de l’IS.

En Nouvelle-Calédonie, la cession des parts sociales d’une SCI soumise à l’IS est imposée sur les plus-values mais opter pour l’IS a le gros avantage d’amortir les investissements en lien avec le bien immobilier.

Dans le cas d’une SCI à l’IS, il est obligatoire de présenter un bilan annuel.

Le cabinet se tient à votre disposition pour toute question ou assistance, via la page de contact.

legiscal

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